Обездвиженное имущество. Дончане массово сдают квартиры, все так же обходя десятой дорогой нотариусов и БТИ

«Обыкновенные люди... квартирный вопрос только испортил их...» - говорил булгаковский Воланд. В условиях нынешней ситуации на украинском рынке недвижимости слова героя «Мастера и Маргариты» кажутся особенно актуальными. Купить квартиру достаточно сложно, взять ипотеку с нынешними справками о доходах практически нереально… Осталась одна надежда - на аренду жилья, да и та рискует раствориться в новом Законе Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество», вступившем в силу с 1 октября и обязавшем регистрировать все заключаемые договоры аренды в БТИ.
Многие квартиросъемщики уже успели ощутить на себе действие нового документа: на съемное жилье зачастили подозрительные люди с вопросами типа: «А вы эту квартиру снимаете?», «А как фамилия хозяйки?», «А где она работает?», «А кем вы ей приходитесь?»… Одни посылают таких ходоков по известному адресу, другие честно отвечают на заданные вопросы, третьи – отвечают нечестно… Впрочем, в агентствах недвижимости советуют не принимать подобные визиты близко к сердцу, потому как закон есть, а регулирующих нормативов, которые объясняли бы его исполнение, нет!

КВАРТИРЫ РАЗЛЕТАЮТСЯ
По статистике, 90% украинского рынка аренды жилья находится в тени. Причин много, но основная – налоговый прессинг со стороны контролирующих органов. Поэтому заключать договоры аренды через нотариуса практически никто не спешит. «Так спокойнее и выгоднее… Связался с агентством, они мою квартиру быстренько сдали, свой процент получили, формальный договор заключили. Все! Мне остается лишь ежемесячно взимать плату с квартиросъемщиков… Ни налогов, ни проблем!» - поделился в частной беседе владелец нескольких квартир в Донецке. Такой оригинальный бизнес на тех, кто не может позволить себе покупку жилья и годами снимает квартиры, давно не редкость. Прежде чем анализировать все риски, с которыми могут столкнуться арендодатели и арендаторы в связи с принятием нового закона, «МК» попытался подыскать себе квартиру в Донецке, так сказать, чтобы понять, с чем имеем дело. За основу взяли однокомнатную квартиру в районе, приближенном к центру, с мебелью и желательно по доступной цене.
Первый мониторинг газетных объявлений показал – абсолютное большинство квартир сдается через агентства. Для тех, кто знаком с проблемой поиска жилья не понаслышке, это не является секретом. Так быстрее, надежнее, но дороже. Практически 100% агентств за свои услуги берут сумму, равную стоимости месячной аренды сдаваемой квартиры. «Если квартира стоит более 2,5 тысячи гривен с месяц, то агентство может взять за свою работу до 70%. Но сейчас такое случается крайне редко!» - рассказали нам в одном из донецких агентств. Правда, плата за работу – это слишком громко сказано. Максимум вас проведут на квартиру, помогут договориться с привередливыми хозяевами и заполнить основные пункты договора. На этом работа агентства заканчивается. Все последующие проблемы валятся на плечи квартиросъемщика, включая и последующие переговоры касательно арендной платы. Договор ведь заключается на срок до года, по истечении которого владелец может пересмотреть цену на квартиру, причем зачастую в сторону ее увеличения.
Проштудировав до ряби в глазах в течение недели сотни объявлений, стало понятно, что нормальных квартир по доступным ценам практически нет. «Я не знаю, с чем такой ажиотаж связан. Раньше у нас могли по несколько дней показываться квартиры по 1200-1500 гривен в месяц. Клиенты перебирали, а теперь такое жилье улетает за час-два. Возможно, наконец-то начались подвижки в экономике и люди снова устроились на работу. Вот и поднялся спрос на сегмент доступного жилья. К сожалению, на данный момент в Донецке спрос намного превышает предложения!» - объяснил агент по недвижимости Владимир. Найти однокомнатную квартиру в центральном районе города реально, но не менее чем за 1500 тысячи гривен в месяц. По такой цене, как правило, сдаются пустые квартиры, в лучшем случае - после косметического ремонта, в худшем случае - в «жилом состоянии».  Последнее словосочетание стало для меня просто камнем преткновения:  знайте, если вам пытаются впаять такое «состояние», то вас ждет максимально скромная квартира со старой мебелью и быттехникой. Стиральные машины в съемные квартиры почти никто не ставит. Если же «стиралка» указана в объявлении, будьте готовы, что цена на такую квартиру сразу взлетит процентов на 20.
Реальнее, если ваш запрос сосредоточится на ценовой планке 1700-2500 тысяч. За такие деньги вы наверняка снимете именно «вашу» квартиру, но от плохих соседей, изношенных коммуникаций, первого и последнего этажей вы все равно себя не застрахуете. Поэтому совет: обязательно проверяйте краны, трубы, гайки, пробки еще до заключения договора.
Еще одно наблюдение – по цене выгоднее снимать двухкомнатные квартиры. Повышенным спросом они не пользуются, хотя стоят как однокомнатные. В условиях повышенного дефицита на доступное жилье пришлось квартиросъемщикам вспомнить и о «малосемейках» - в таких домах квартиры сдают по 1200-1300 гривен в месяц.

ВСЕМ ВЫЙТИ ИЗ ТЕНИ!
Анализируя проделанную работу по поиску жилья, понимаешь одно: на рынке аренды царят хаос и беспорядок. Агентства самостоятельно устанавливают процентные ставки, хозяева тоже стоимость своих квартир оценивают самостоятельно, иной раз требуя сумасшедшие цены за откровенно убитое жилье, квартиросъемщики изо всех сил пытаются так извернуться, чтобы и хорошую квартиру снять, и без денег не остаться. Не мудрено, что государство решило вывести рынок недвижимости на чистую воду, в данном случае из тени. Правда, сделало, как обычно, по-своему оригинально, приняв очередной закон.
Так, отныне регистраторы бюро технической инвентаризации (БТИ) наряду с государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество и на объекты незавершенного строительства будут осуществлять государственную регистрацию права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, а также доверительного управления недвижимым имуществом. Срок проведения государственной регистрации права собственности и других вещных прав в новой редакции Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество сокращен с 30 до 14 календарных дней.
Также уточнен и дополнен перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество, и документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства. Кроме того, приказом установлены формы заявлений, которые подаются регистратору БТИ, и формы решений, которые будут принимать регистраторы.

«НОВЫЕ РОДСТВЕННИКИ»
Первое, о чем подумали как арендодатели, так и квартиросъемщики – не отразится ли новый закон на ценовой политике. «Я не думаю, что цены на квартиры поменяются. Чтобы регистрировать договор в БТИ, нужно делать извлечение из реестра собственников. А для этого нужно заверять договор у нотариуса, а для этого не мешало бы заключить договор на срок не менее 3 лет. Вот тут-то можно и обойти сложную процедуру, заключив договор на более короткий срок!» - объяснили нам в одном из агентств недвижимости.
Кроме того, чтобы не попасть в поле зрения налоговой, арендные договоры могут заключать задним числом, до вступления в силу новых правил. Подобные документы, заключенные на срок до одного года, не подлежат нотариальному удостоверению. Еще один метод – «новые родственники», его уже опробовали на себе те, к кому приходили странные незнакомцы из налоговой. Некоторые квартиросъемщики говорят, что дальние родственники разрешили им пожить в квартире абсолютно бесплатно. Доказать обратное налоговикам будет достаточно сложно.
Да и если контролирующие органы пронюхают неладное, скорее всего, наказать нарушителя вряд ли смогут. По мнению специалистов, процедура взыскания санкций за невыполнение регистрации попросту нет. «Могу сказать, что пока в Донецке никто внимания на закон, по крайней мере в таком виде, в каком он существует, не обращает. Изменения могут коснуться лишь 1-2% арендодателей, которые, проживая за границей, в Украине сдают свои квартиры. Им такая процедура регистрации могла бы сыграть на руку. Но те, кто сдает квартиру ежемесячно, на такое никогда не пойдет», - рассказал «МК» директор одного из агентств недвижимости Сергей Тахтаров. А те, кто сдают квартиры посуточно, и вовсе рассмеются, услышав о такой регистрации: срок найма в таком случае гораздо меньше, чем время, необходимое для регистрации сделки в БТИ. Так что пока, видимо, законопослушными наши граждане вряд ли станут. И невыгодно, и стимула никакого… Да и в беспорядке жить многим, к сожалению, намного привычнее. Особенно когда этот беспорядок дешевле порядка!